Реновация устаревшего жилья в Украине

Реновация жилищного фонда в Украине уже не первый год обсуждается на разных уровнях, но до реальных проектов дело пока практически не доходило. В ближайшие годы, если Верховная Рада примет новую редакцию Закона «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда», могут появиться первые случаи массовой реконструкции.

Однако у этой инициативы есть ряд сложностей: от поиска инвестиций до согласия жильцов на переселение. Ниже разберем, что же мешает Украине в полной мере запустить реновацию, почему старые законы оказались неэффективны и как может измениться ситуация, если новый законопроект будет принят.

---

Почему действующий закон не работает

Действующий Закон «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда», принятый в 2006 году, оказался малоэффективным. Основная проблема – требование единогласного согласия (100%) всех жильцов на переселение из дома, который планируется реконструировать либо сносить. Практика показала, что договориться с абсолютно всеми владельцами квартир очень сложно.

Согласно новому законопроекту, обязательный порог согласия планируется снизить до 75%. Также местные власти смогут признавать дома аварийными и сносить их без учета мнения жильцов, если экспертиза подтвердит, что строение не соответствует нормам безопасности.

Есть еще один важный момент, который делает существующую законодательную базу невыгодной для инвесторов. Действующий Закон предусматривает повышающий коэффициент 1,5 при расчете новой квартиры для переселения. Это означает, что владельцу 50 «квадратов» должны предоставить минимум 75 кв. м. Такой подход практически не окупается при реконструкции и сдерживает застройщиков от участия в подобных проектах.

---

Что такое «устаревшее жилье» и в чем его опасность

По украинскому законодательству, устаревшим признается многоквартирный фонд до пяти этажей (исключая усадебные постройки), чей процент физического износа основных конструкций составляет не менее 60% или у которого уже истек предельный срок эксплуатации. Чаще всего речь идет о домах, построенных в послевоенные годы и до середины 70-х: панельные «хрущевки», «сталинки» и т. д.

По данным Госстата, устаревшим можно считать до 80% из более чем 1 млрд кв. м жилья в Украине. Это не только тесные санузлы и отсутствие лифтов, но и изношенные коммуникации, аварийные крыши, конструкции, не соответствующие энергосберегающим нормам, и другие проблемы. Подобные здания требуют значительных расходов на содержание и ремонт. При этом капитального ремонта многие дома не видели со времен своего возведения.

---

«Хрущевки», «сталинки» и другие типы ветхого фонда

В Киеве, где самый высокий спрос на жилую недвижимость, более всего распространены пятиэтажные дома 50-70-х годов – именно их чаще всего называют «хрущевками». Однако проблемы с износом касаются и «сталинок», построенных раньше. Несмотря на более качественные материалы и повышенные потолки, «сталинки» также со временем переходят в категорию ветхого жилья.

Застройка 50-70-х годов занимает ценнейшие участки в городах, часто расположенных недалеко от центра. С точки зрения инвесторов, на месте малоэтажных зданий выгоднее построить более высокие дома или полностью обновить квартал, чтобы повысить плотность и стоимость жилья. Однако организовать переезд владельцев и нанимателей квартир сложно – прежде всего из-за отсутствия четкой системы финансирования и гарантий.

---

Новый законопроект

В обсуждаемом законопроекте предполагается четко указать, что заказчиками реновации выступают исполнительные органы местных советов – сельских, поселковых или городских. Это означает, что именно на органы власти возлагается ответственность за организацию, поиск подрядчиков, привлечение инвесторов и взаимодействие с жителями.

Еще одно важное изменение – отсутствие привязки к этажности. В действующем законе речь шла только о 5-этажных «хрущевках». Теперь основным критерием станет не этажность, а техническое состояние построек и их энергоэффективность, определенные по результатам техосмотра и энергоаудита.

---

Откуда взять деньги на реновацию

Одна из главных причин, почему реновация в Украине буксует, – отсутствие понятного механизма финансирования. По новому законопроекту источники могут быть разными: государственные и местные бюджеты, частно-государственное партнерство, средства предприятий или инвесторов. Однако практика показывает, что обычный снос пятиэтажек обходится дорого.

По ориентировочным расчетам, стоимость сноса одного квадратного метра такой застройки может достигать 300 долларов США. Если учитывать, что в одной только столице на реконструкцию (или снос) потенциально ожидают миллионы квадратных метров, сумма становится астрономической. Альтернативой полному сносу может быть капитальная реконструкция, где модернизируются и усиливаются имеющиеся конструкции, обновляются коммуникации, добавляются энергоэффективные решения.

В ряде европейских стран такой путь признан более целесообразным, чем тотальная замена старого жилья на новое. Например, в Германии и Польше многие типовые панельные дома не сносят, а утепляют и достраивают мансарды или террасы, значительно улучшая внешний вид и комфорт проживания.

---

Зарубежный опыт

• Германия. Один из наиболее известных примеров – восточногерманские панельные дома («платтенбау»), которые либо сносились, либо подвергались глубокой реконструкции. В результате возникли более современные комплексы с улучшенными планировками, террасами и обновленными коммуникациями. Государство предоставляло долгосрочные кредиты по невысоким ставкам, что делало проекты реальными.
• Польша. Сосредоточилась на теплоизоляции панельных зданий, чтобы снизить расходы на энергообеспечение и повысить комфорт. Также активно применяются программы эстетического обновления фасадов, чтобы избавиться от монотонных «серых» домов.
• Великобритания. Множество морально и физически устаревших панельных домов попросту снесли, сочтя их нерентабельными для ремонта.
• США и Франция. Существуют федеральные и государственные программы субсидирования. Иногда это налоговые льготы, льготные кредиты и даже полное или частичное покрытие расходов на реконструкцию.

Главный вывод:

Зарубежные страны активно поддерживают реновацию на уровне государства, потому что осознают важность обновления жилого фонда для безопасности, экологии и экономического роста.

---

Как будет происходить переселение жильцов

Новый законопроект предусматривает два варианта реконструкции многоквартирных домов:

1. С отселением (при сносе здания или комплексном ремонте, где невозможно жить в период работ). Жильцам обязаны предоставить равноценное по площади и количеству комнат помещение в пределах того же квартала или микрорайона. Обычно это так называемый «стартовый дом» либо резервный (маневренный) фонд.
2. Без отселения (если вид работ позволяет). В таком случае жильцы могут оставаться в своих квартирах, пока идут ремонтные или модернизационные мероприятия, хотя на практике это зачастую сложнее организовать.

Опыт европейских городов показывает, что иногда жителей, упорно отказывающихся от переселения, могут выселять принудительно. В Украине механизм принудительного переселения сложен и малопопулярен, поэтому законодатели пытаются найти баланс между необходимостью обновления жилья и защитой интересов собственников.

---

Плюсы и минусы для владельцев квартир

Плюсы:

• Улучшение качества жилья: новые инженерные сети, утепленные стены, полноценные лифты и комфортные планировки.
• Повышение рыночной стоимости недвижимости. После реконструкции или строительства нового дома недвижимость в том же месте, как правило, заметно дорожает.
• Развитие инфраструктуры: в рамках реновации может появиться больше парковочных мест, новые объекты сервиса и благоустроенные дворы.

Минусы:

• Риск временного дискомфорта или полного переселения. Не все готовы менять район и привычный образ жизни.
• Необходимость согласовывать решение с другими жильцами. Даже при снижении порога согласия до 75% возможны затяжные конфликты.
• Финансовая нагрузка. При отсутствии масштабных государственных субсидий жильцам могут предложить самостоятельно участвовать в расходах на обновление дома.

---

Основные тормозы реновации в Украине

1. Законодательные барьеры. Старый закон требует единогласного согласия всех жильцов, что крайне затрудняет реализацию проектов.
2. Финансовая неясность. Масштабный снос и строительство требуют колоссальных затрат. Без понятного механизма финансирования, либо без компенсаций со стороны государства, маловероятно, что инвесторы будут массово входить в такие проекты.
3. Недостаточная осведомленность населения. Большинство людей опасается лишиться жилья или считает, что их принудительно переселят в места похуже. Нужно время и разъяснения, чтобы сформировать доверие к подобным инициативам.
4. Страх перед бумажной волокитой. Собственники и наниматели квартир опасаются, что могут потерять время, деньги и в результате оказаться «на улице».

---

Несмотря на трудности, реновация устаревшего жилого фонда в Украине – вопрос, который невозможно откладывать в долгий ящик. Количество ветхих и аварийных домов растет, инженерные сети изнашиваются, а свободные территории под застройку в крупных городах постепенно заканчиваются. Новая редакция Закона, если ее примут и успешно внедрят, способна изменить ситуацию, но только в случае:

• четкого определения источников финансирования (субсидии, частные инвестиции, кредиты под доступные проценты);
• снижения бюрократических барьеров;
• грамотного информирования населения о преимуществах реновации и гарантиях получения равноценного жилья.

В долгосрочной перспективе обновление устаревших домов повысит качество жизни горожан, улучшит экологическую обстановку и простимулирует строительный рынок. Но чтобы этот процесс не превратился в череду конфликтов, государству и местным властям предстоит выстроить продуманную стратегию, обеспечивающую комфортное и безопасное переселение, а также доступ к финансовым ресурсам.

Реновация в украинских реалиях – не только вопрос эстетики и комфорта, но прежде всего проблема безопасности, энергоэффективности и экономической целесообразности. Чем дольше оттягивать обновление, тем дороже в итоге обойдется восстановление жилого фонда.