В марте парламент Украины принял закон, который постепенно откроет рынок сельскохозяйственных земель после длительного моратория с 2001 года. Новый закон содержит множество ограничений, но его принятие знаменует важный шаг к созданию функционирующего рынка земли, который уже давно является нормой в большинстве стран мира. В данной статье мы расскажем о ключевых моментах закона, его особенностях и том, как изменения отразятся на обычных гражданах Украины.
Как работает рынок земли в Украине до и после изменений
До введения нового законодательства Украина входила в число немногих стран (наряду с Венесуэлой, Северной Кореей, Таджикистаном, Конго и Кубой), где продажа сельскохозяйственных земель была запрещена. Согласно существующим правилам, сельхозземля могла находиться в частной собственности, но де-юре её продавать было нельзя. Земельные участки можно было получить следующими способами:
- Бесплатная передача: каждый гражданин имел право получить землю, находящуюся в государственной или коммунальной собственности.
- Бесплатная приватизация: получение земельных участков для ведения личного крестьянского хозяйства.
- Получение паёв: в результате расформирования колхозов для жителей сельской местности.
- Наследство, подарок или обмен.
Несмотря на формальный запрет, на практике существовал нелегальный рынок земли с множеством схем обхода моратория: изменение целевого назначения, долгосрочная аренда с последующей продажей корпоративных прав, судебные процедуры для изъятия участков и другие способы.
Исследования, проведённые на основе космических снимков, показали, что в кадастровой системе не учтены около 4,3 млн гектаров полей, что ещё больше подчеркивает масштаб проблемы.
Основные этапы запуска рынка земли
Новый закон о земле прошёл долгий путь рассмотрения в парламенте, начиная с октября 2019 года. В ноябре того же года закон был принят в первом чтении с более чем четырьмя тысячами поправок. В марте 2020 года, под давлением угрозы неполучения транша МВФ, закон получил поддержку 259 депутатов. Однако его внедрение зависит от подписания документа спикером и президентом, а также решения ряда постановлений о его возможной отмене.
На данный момент закон имеет ряд ограничений, влияющих на запуск рынка:
- Ограничение покупки:
- С 1 июля 2021 года купить землю смогут только физические лица – граждане Украины, с лимитом до 100 гектаров на одного человека.
- С 1 января 2024 года к покупателям присоединятся юридические лица с украинской структурой, территориальные общины и государство. При этом максимальный объём сделки составит до 10 тыс. гектаров.
- Покупка иностранцами:
Иностранные физические и юридические лица смогут приобретать землю только при условии положительного результата всеукраинского референдума. Эксперты предупреждают, что такие ограничения могут снизить стоимость земли.
Какие земли можно продавать и как будет определяться цена?
Новый закон касается именно земель сельскохозяйственного назначения, ранее запрещённых к продаже мораторием. Это включает:
- Земли, предназначенные для товарного сельскохозяйственного производства.
- Участки, полученные гражданами в рамках бесплатной приватизации для ведения личного крестьянского хозяйства.
Процедура покупки земли
Согласно нововведениям, традиционная процедура купли-продажи претерпит существенные изменения:
- Проверка покупателя: перед покупкой проверяется возможность приобретения земли в установленных законодательством пределах. Порядок проверки утвердит Кабинет Министров.
- Безналичная форма сделки: сделки будут осуществляться только безналичным расчётом, что требует открытия банковского счёта.
- Документальное подтверждение средств: покупатель должен предоставить доказательства законности происхождения денежных средств.
Эти меры направлены на предотвращение нелегальных схем с использованием подставных лиц для скупки земельных участков.
Определение цены земли
Цена на землю будет формироваться рыночным путём, исходя из договорённости сторон сделки. Однако закон предусматривает, что до 1 января 2030 года цена не может быть ниже нормативной денежной оценки, которая будет проводиться Госгеокадастром с использованием анализа грунтов, климатических особенностей и других параметров.
Ограничения для отдельных категорий покупателей
Закон содержит перечень субъектов, которым запрещено приобретать сельскохозяйственную землю:
- Иностранные граждане и юридические лица.
- Лица, связанные с государствами-агрессорами или оккупанты.
- Компании, владеющие конечными собственниками, зарегистрированными в оффшорных зонах.
- Субъекты, к которым применены экономические санкции.
- Лица с отношениями к террористическим организациям.
- Юридические лица, контролируемые организациями из стран, находящихся в черном списке FATF.
Особое внимание уделяется землям, расположенным в 50-километровой зоне от государственной границы – их могут приобретать только украинские граждане и юридические лица. Иностранцам предоставляется возможность покупки лишь при условии референдума, однако даже в этом случае они не смогут владеть участками в приграничных районах.
Перспективы и вызовы нового закона
Эксперты отмечают, что запуск рынка земли – это важный, хоть и сложный с политической точки зрения шаг. Несмотря на ограничения, даже начальный этап функционирования рынка может способствовать развитию сельского хозяйства и экономики страны. Однако остаются вопросы:
- Возможность полного заполнения земельного кадастра до запуска рынка.
- Ограничения для иностранных инвесторов, которые могут снижать стоимость земли.
- Политические риски, связанные с распродажей государственной и коммунальной земли.
Некоторые участники рынка выражают сомнения в том, что все нормативные и технические вопросы будут решены к установленным срокам. Однако даже в сложившихся условиях новый закон представляет собой значительный прогресс для Украины.
Запуск рынка земли – событие, которое может кардинально изменить аграрный сектор Украины. Несмотря на многочисленные ограничения и политические перипетии, закон открывает путь к развитию открытой и прозрачной системы купли-продажи земель. Обычные граждане, фермеры и инвесторы уже сейчас следят за процессом, чтобы своевременно адаптироваться к новым правилам и воспользоваться возможностями, которые открываются перед страной.
