Что не так с ипотекой в Украине

Когда-то говорили:

«Дом – это личная крепость и опора».

Но в современной Украине собственная «крыша над головой» обходится слишком дорого, и далеко не каждый может позволить себе купить квартиру или дом за собственные средства. Казалось бы, есть выход – взять ипотеку в банке, ведь она дает возможность сразу стать владельцем жилья и растянуть оплату на много лет. Однако на практике всё не так просто.

Разберемся в деталях, что не так с ипотекой в Украине и каковы перспективы этого рынка.

---

Как работает ипотека: ключевые принципы

Слово «ипотека» пришло из греческого языка и дословно означает «залог». В украинском законодательстве (Закон Украины «Об ипотеке») под ипотекой понимается денежный заем на покупку недвижимости под залог этой же недвижимости. Проще говоря, банк выдает средства на покупку квартиры или дома, а объект автоматически становится гарантом возврата займа.

1. Покупатель получает жилье сразу. После подписания договора вы становитесь полноправным владельцем квартиры или дома.
2. Банк берет в залог ту же недвижимость. Если заемщик перестает выполнять платежи, банк имеет право забрать объект в свою собственность.
3. Срок погашения кредита может быть достаточно большим. Некоторые банки позволяют платить ипотеку до 20 лет.
4. Все участники выигрывают (win-win). Продавец получает деньги за жилье, заемщик – новое место жительства, а банк – проценты.

Однако в Украине этот «win-win» до сих пор не стал массовым явлением. Почему так происходит?

---

Ипотека в Украине

Ситуация в Украине

По данным Национального банка Украины, 2023 год показал заметный рост ипотечного кредитования по сравнению с 2022 годом: объем выданных кредитов увеличился почти в пять раз, а количество сделок утроилось, достигнув 6114 кредитов на сумму 9,1 млрд грн. Несмотря на относительную активизацию, даже в «мирное» время (до полномасштабных военных действий) цифры были гораздо скромнее, чем потенциальный спрос.

Например, в 2021 году, когда НБУ объявлял итоги как «достаточно успешные», было выдано около 11 тысяч ипотечных кредитов за год. При этом только в одной столице – Киеве – насчитывалось более 68 тысяч человек, стоящих в очереди на жилье. Аналогичная ситуация наблюдалась во Львове и Одессе. Очевидно, люди бы и хотели воспользоваться ипотекой, но условия пока не кажутся большинству достаточно выгодными.

Германия

В Германии рынок ипотечного кредитования куда масштабнее. Там, по данным Бундесбанка, только за июнь 2023 года объем кредитов на новое строительство составил около 14 млрд евро. Для сравнения, в апреле 2023-го общий объем частного ипотечного кредитования достиг 13 млрд евро. Даже с учетом текущих экономических колебаний это существенные цифры.

Польша

По данным Польской банковской ассоциации (Związek Banków Polskich), в третьем квартале 2023 года в Польше было выдано почти 41 тысяча ипотечных кредитов на общую сумму свыше 15 млрд злотых. Рост составил около 40%. Такая динамика стала возможной благодаря активным правительственным программам, которые стимулируют и самих банкиров, и потенциальных заемщиков.

---

Правительственная программа «єОселя»: доступная ипотека в Украине

Одним из инструментов, призванных оживить рынок кредитования, стала правительственная программа «єОселя», запущенная в 2022 году. Она реализуется при поддержке Министерства экономики Украины, Министерства цифровой трансформации и «Укрфинжилья» по инициативе Президента. Программа предлагает следующие форматы:

1. Ипотека под 3% для отдельных категорий граждан (военнослужащие, правоохранители, педагоги, медики, ученые).
2. Ипотека под 7% для всех украинцев, соответствующих ряду требований.

Оформление происходит через приложение «Дія»: потенциальный заемщик подает заявку, выбирает банк и ждет решения по кредиту. В случае одобрения можно получить:

• Фиксированную ставку 7% годовых в гривне.
• Первый взнос от 20%.
• Срок погашения – до 20 лет.
• Возможность приобрести не только квартиру, но и жилой дом (новостройка или дом, возраст которого не превышает трех лет).

Однако реальная годовая процентная ставка может отличаться от базовой 7%. Банки учитывают дополнительные комиссии, страхование, услуги нотариуса и т. д. К примеру, по расчетам «Ощадбанка» для кредита на 2 млн грн, сроком на 20 лет и с собственным взносом 20%, итоговая эффективная ставка может составлять около 8,21%.

---

Пример расчета: во сколько обходится ипотечный кредит

Рассмотрим условные цифры при покупке квартиры по программе «єОселя» под 7% годовых:

• Сумма ипотеки: 1 500 000 грн.
• Первый взнос: 300 000 грн (20%).
• Срок: 10 лет (120 месяцев).
• Платежи: первые ежемесячные взносы достигают ~17 000 грн, к концу срока снижаются до 10 000 грн.

Дополнительные расходы:

• Оценка имущества: ~2 100 грн.
• Пенсионный сбор: 1% (15 000 грн).
• Комиссия за предоставление кредита: 1% (12 000 грн).
• Страхование предмета ипотеки: ~0,25% от стоимости недвижимости в год (3 750 грн).
• Услуги нотариуса: ~8 000 грн.
• Перевод средств на счет продавца: ~750 грн.
• Административные сборы за переоформление права собственности: ~260 грн.
• Комиссия за открытие счета: ~200 грн.

В итоге, помимо 1 500 000 грн (основной суммы), придется заплатить дополнительные ~465 653 грн. Таким образом, недвижимость в рамках программы становится примерно на 35% дороже заявленной цены.

В европейских странах, например, в Польше, проценты, страхование и нотариальные платежи распределяются по другим каналам, что делает систему несколько прозрачнее для заемщика.

---

Требования к заемщику: кто может взять ипотеку

Чтобы получить ипотечный кредит, нужно соответствовать комплексу условий:

1. Возраст: от 18 лет (на момент оформления) до 70 лет (на момент погашения).
2. Наличие (или отсутствие) жилья: если у вас уже есть недвижимость, площадь которой превышает определенные нормы, вы не можете претендовать на кредит в рамках госпрограммы. Для одного человека это до 52,5 м², а для семьи добавляется по 21 м² на каждого дополнительного члена.
3. Постоянная работа: основной стаж на текущем месте работы должен составлять не менее полугода.
4. «Белая» зарплата: месячный доход не должен быть меньше, чем сумма ежемесячного платежа.
5. Хорошая (или как минимум нейтральная) кредитная история: учитывается общая финансовая репутация заемщика.

Если хотя бы одно из этих требований не выполняется, банк вправе отказать в выдаче кредита.

---

Первый взнос: почему 20% – это много

В рамках «єОселя» минимальный взнос составляет 20%. С одной стороны, чем выше первоначальная выплата, тем меньше сумма займа и меньше переплата по процентам. Но с другой – далеко не у всех украинцев есть такие средства. Особенно если речь идет о людях, которые потеряли жилье из-за военных действий, переехали в другой регион и вынуждены начинать жизнь заново.

В Польше зачастую допускается взнос и 10%, а иногда даже 0%. Подобная гибкость повышает доступность ипотечных кредитов для населения. Более того, в некоторых программах размер взноса зависит от возраста заемщика или состава семьи.

---

Снижение процентных ставок: достаточный ли шаг?

Сравнивая нынешние 3% и 7% по украинской госпрограмме с предыдущими ставками (13–16% и выше), очевидно, что условия стали более привлекательными. Однако если мы посмотрим на Европу, то в Польше действует программа «Bezpieczna Pożyczka 2%», правда, реальная ставка с учетом господдержки там составляет около 7,14%. В Германии к концу 2023 года средняя ставка по ипотеке с фиксированным процентом на 5–10 лет колебалась в районе 3,92%. Таким образом, в Украине ставки пусть и снижаются, но по-прежнему остаются сравнительно высокими для массового пользователя.

---

Нюансы погашения долга в период военных действий

В условиях войны государство пытается смягчить нагрузку на заемщиков, которые не могут исправно платить ипотеку. Закон «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и другие законодательные акты Украины относительно действия норм на период действия военного положения» (2022 г.) временно отменяет начисление пени за просрочку платежей. Но после окончания военного или чрезвычайного положения начисление штрафов возобновится. При этом эксперты указывают, что в будущем важно предусмотреть более гибкие механизмы помощи многодетным, малообеспеченным и пострадавшим от войны семьям.

---

Сколько лет нужно работать, чтобы «отбить» квартиру в Киеве

Для наглядности возьмем столицу:

• Средняя заработная плата в Киеве (по данным на март 2024 г.) – 21 000 грн (примерно 538 долларов).
• Средняя стоимость 1 м² на вторичном рынке с ремонтом – ~2 000 долларов.
• Соответственно, квартира в 40 м² обойдется примерно в 80 000 долларов.

Чтобы накопить на такое жилье, отдавая всю зарплату (ничего не тратя на еду и другие нужды!), понадобится около 12 лет. Если же учитывать проценты и комиссии при ипотеке, стоимость жилья может вырасти еще на 35%. Для большинства граждан это слишком серьезная нагрузка на семейный бюджет, и в итоге они отказываются от идеи брать кредит.

---

Что необходимо для развития ипотеки в Украине

Чтобы ипотека в Украине стала по-настоящему массовой и доступной, эксперты выделяют несколько ключевых шагов:

1. Дальнейшее снижение процентных ставок. Даже 7% для многих заемщиков пока остаются высокими.
2. Сокращение первого взноса (опционально до 10%), что позволит большему количеству людей участвовать в программах кредитования.
3. Масштабная поддержка пострадавших от войны, многодетных и малообеспеченных семей. Целевые программы, компенсирующие часть процентной ставки или страховых платежей, стимулируют рынок.
4. Упрощенная система оформления. Ипотека должна быть прозрачной, а комиссионные и сервисные платежи – минимальными.

Если эти шаги будут реализованы, ипотека в Украине станет более привлекательным инструментом, а сотни тысяч граждан получат реальный шанс приобрести собственное жилье.

---

Сегодня в Украине действительно есть движение в сторону более доступной ипотеки: запущены правительственные программы, снижаются процентные ставки, банки пытаются адаптироваться к сложным экономическим условиям. Но для массового рынка этого пока недостаточно. Высокий первый взнос, дополнительные платежи и риски, связанные с военными действиями, делают ипотеку все еще малопривлекательной для большинства украинцев.

Ключ к решению проблемы – дальнейшее упрощение системы кредитования, снижение процентов, гибкая поддержка уязвимых категорий заемщиков. Именно так ипотека может перестать быть роскошью и стать реальным инструментом для миллионов граждан, мечтающих о своем собственном доме.